Hallo,
Ich wohne schon bald 60 Jahre in Schweden und habe in der Zeit mehrere Immobilien ge- und verkauft. Hier ist eine Beschreibung über den Verlauf:
99% (glaube ich) aller Häuser werden über einen Makler verkauft. Der Makler ist nämlich ein Fachmann / eine Fachfrau mit Zulassung (schw. registrering). Wer keine“ registrering“ hat darf nicht als Makler tätig sein. Das muss auch sein, denn hier gibt es keine Notare, die zusehen, dass alles rechtmäßig abläuft, sondern das ist Sache des Maklers. Es ist zwar nicht verboten ohne die Vermittlung eines zugelassenen Maklers das Geschäft zu tätigen, das würde ich aber nicht empfehlen, erst recht nicht wenn man sich mit dem Markt und den Gesetzen nicht auskennt. Es gibt nämlich Formvorschriften – wenn die nicht eingehalten werden, ist der Vertrag ungültig.
Zu dem Verlauf:
Wenn man ein Objekt, z.B. auf Hemnet, gefunden hat, bucht man eine Besichtigung. Früher waren die oft „öffentlich“, d.h. alle dürfen kommen z.B. zwischen 14 und 16 Uhr, jetzt mit Corona sind es wohl viel mehr einzelne Besichtigungen zu vereinbarten Terminen. Nach der Besichtigung können diejenigen die an einem Kauf Interesse haben sich beim Makler anmelden um an der Auktion teilzunehmen. Oft ist der Zeitraum zwischen dem Inserat und dem Verkauf sehr kurz (1-2 Wochen). Da kann man evt. nur hoffen, dass man sich das Objekt noch ein 2. Mal anschauen darf, mehr gibt es nicht, bevor die Entscheidung getroffen werden muss ob man ins Wasser springt oder nicht. Die meisten Makler verlangen, dass der Käufer in spe darlegt, wie er vor hat den Kauf zu finanzieren, bevor er zugelassen wird. Ein Schwede präsentiert da ein „lånelöfte“, d.h. ein Versprechen seiner Bank ihm soundso viel Geld zu leihen. Wenn dieser Beweis vorgelegt worden ist, ist man im Speil drin. Jetzt werden die Gebote abgegeben. Normalerweise fängt es mit dem Preis im Inserat oder einen etwas höherer Preis an und läuft bis alle, außer einer wegefallen sind. Der letzte Bieter steht dann als Sieger da und darf das Haus kaufen. Der Verkäufer ist zwar nicht daran gebunden, er darf, ohne einen Grund anzugeben, auch einen anderen Käufer wählen, aber das glaube ich ist eher unüblich. Die meisten wollen ja nur zu dem höchstmöglichen Preis verkaufen.
Jetzt wird ein Kaufvertrag (köpekontrakt) geschrieben. In diesem sollte immer eine Klausel sein, dass der Käufer das Recht hat, das Objekt von einem Fachmann untersuchen zu lassen und nach der Untersuchung, ohne Angabe von Gründen, die Möglichkeit hat von dem Kauf zurückzutreten. Das ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber üblich. Nur, man muss selbst darauf achten. Jetz wird auch die erste Anzahlung gemacht, normalerwiese 10% des Preises. Diese Summe wird direkt an den Käufer bezahlt.
Nach dem Unterzeichnen beauftragt der Käufer den Fachmann. Es gibt Viele Firmen die nur mit solchen Aufträgen arbeiten. Einfach danach googeln. Die Besichtigung wird durchgeführt und ein Protokoll erstellt. Wenn das Haus nicht komplett neu ist, sind da immer Punkte drin. Das Protokoll soll als ein Plan betrachtet werden, was demnächst repariert werden muss und welche eventuellen Risiken es mit dem aktuellen Objekt gibt. Wenn die Punkte einem normal erscheinen im Verhältnis zu Alter, Preis, Zustand, dann läuft der Kauf weiter.
Im Kaufvertrag wurde schon der Übergabetermin angegeben und an diesem Tag treffen sich dann Verkäufer, Käufer, Makler und oft auch Bankbeamter und unterscheiben das zweite Dokument, den „köpebrev“. Das ist der Beweis, dass die Immobile überlassen worden ist. Der Rest des Kaufpreises wird bezahlt und das Geschäft ist abgeschlossen.
Jetzt bleibt nur die Eintragung ins Grundbuch. Das kostet 1,5% des Kaufpreises (wichtig das zu beachten, wenn man sein Budget setzt). Auch die Eintragung einer evtl. Hypothek kostet (2% des Betrages). Oft gibt es schon Eintragungen, die man dann übernehmen darf (d.h. nur die Eintragungen, nicht das Darlehen). Wenn es schon welche gibt, ist das günstig, dann muss man keine Gebühr für die vorhandene Summe zahlen, wenn man diese „pantbrev“ ausnutzen will. Wie die Eintragung gemacht wird, kann man sich vom Makler erklären lassen, er kann helfen. Wenn eine schwedische Bank einen Kredit gibt, möchte die Bank den ganzen Papierkram machen, um sicher zu sein, dass das Eigentum auch korrekt übergeht.
Das ist im Großen und Ganzen der Verlauf. Einzelne Objekte werden auch anders verkauft, z.B. gleich ohne Besichtigung. Oder es gibt gar keine Auktion, weil es nur einen Interessent gibt. In disem Fall kann man gerne auch versuchen ein niedrigeres Angebot zu abzugeben. Mehr wie nein können die ja nicht sagen. Generell ist die Nachfrage aber groß und man muss oft schnell handeln um das Traumobjekt nicht zu verpassen. Es gibt aber auch Gegenden aus denen die Leute alle wegziehen und dort ist es oft schwer oder unmöglich eine Immobilie loszuwerden. Wenn ein Objekt schon länger auf dem Markt war, ist es ein Grund sich Gedanken zu machen warum. Ist es die Lage oder stimmt irgendetwas mit dem Objekt nicht?
Viel Glück mit eurem Kauf.
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